Tag billeder af hvert eneste rum den dag, du får nøglerne til en ny lejebolig. Gulve, vægge, døre, køkkenlåger, badeværelse og vinduer. Det tager et kvarter, og det kan blive dit vigtigste bevis, når du en dag skal flytte ud igen. En stor del af uenighederne ved fraflytning handler nemlig om, hvordan boligen så ud, da lejeren flyttede ind.
Nedenfor finder du en tjekliste, der følger lejemålet fra start til slut. Reglerne her gælder private lejeboliger, hvor udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed. Bor du i en almen bolig, gælder tilsvarende regler efter almenlejeloven, og bor du til leje hos en privatperson, der kun udlejer én bolig, er der særlige regler, som du bør læse op på.
Når du flytter ind
- Deltag i indflytningssynet. Udlejeren skal lave en indflytningsrapport ved lejeforholdets start. Rapporten udleveres på synet eller sendes til dig bagefter, hvis du ikke kunne være der.
- Læs rapporten kritisk. Står der “god stand” om et gulv med ridser, så skriv det på, før du kvitterer.
- Meld mangler skriftligt inden for to uger. Opdager du fejl og mangler, som ikke står i rapporten, skal du give udlejeren besked skriftligt senest to uger efter lejeforholdets begyndelse. Ellers kan det blive svært at bevise, at skaderne var der i forvejen.
- Gem dine egne billeder sammen med kontrakten og rapporten et sted, hvor du kan finde dem om flere år.
- Find ud af, hvem der har den indvendige vedligeholdelse. Det står i lejekontrakten, og det har stor betydning for, hvad du kan blive mødt med, når du flytter.
Mens du bor der
- Brug boligen almindeligt og fornuftigt. Almindeligt slid og ælde kan udlejeren ikke kræve dig for. Misligholdelse kan du derimod hæfte for, altså skader, der går ud over sædvanlig brug.
- Meld skader, når de opstår. En dryppende hane eller en utæt vask, der bliver ignoreret, kan udvikle sig til en vandskade, og så bliver det sværere at argumentere for, at det ikke er din skyld.
- Spørg før større ændringer. Maler du i stærke farver eller sætter du ting op, der kræver mange huller, så aftal det med udlejeren og få svaret på skrift.
- Overhold vedligeholdelsespligten, hvis den ligger hos dig. Det kan for eksempel betyde, at du løbende skal male eller hvidte.
Normalt slid eller misligholdelse?
Grænsen afgøres altid ud fra en konkret vurdering. Udgangspunktet er, om forholdet skyldes sædvanlig brug af boligen. Mærker efter møbler, små huller efter billeder og et gulv, der er blevet mat, hvor man går mest, ligner almindelig brug. Brandmærker, store skader på døre, ødelagte fliser eller skader efter dyr, som ikke er blevet passet ordentligt, ligner mere misligholdelse. Er I uenige, er det ikke udlejeren, der har det sidste ord. Det kan afgøres af huslejenævnet.
| Typisk almindelig brug | Typisk misligholdelse |
|---|---|
| Skjolder efter billeder og møbler | Brandmærker i gulv eller bordplade |
| Små huller efter skruer og søm | Knuste fliser eller sanitet |
| Slidte områder på gulvet ved gangarealer | Dybe ridser og skader efter kæledyr |
| Mærker efter sko på paneler | Vandskader efter manglende indberetning |
Tabellen er vejledende. Den konkrete vurdering afhænger af blandt andet boligens alder, hvor længe du har boet der, og hvad der står i kontrakten. Har du den indvendige vedligeholdelsespligt, kan du stadig skulle male og hvidte ved fraflytning, selvom mærkerne skyldes almindelig brug.
Når du opsiger lejemålet
- Opsig skriftligt og hold øje med opsigelsesvarslet i kontrakten.
- Find indflytningsrapporten frem og sammenlign den med boligens stand i dag.
- Gør rent grundigt, også i ovn, emhætte, køleskab og afløb. Manglende rengøring er en klassisk post på fraflytningsregningen.
- Udfør den vedligeholdelse, du er forpligtet til, hvis kontrakten siger det. Overvej, om du selv vil gøre det eller hellere vil vente på synet, så du ved, hvad udlejeren forventer.
- Tag nye billeder, når boligen er tom og rengjort, gerne med dato.
Ved fraflytningssynet
Udlejeren skal holde fraflytningssyn senest to uger efter at have fået kendskab til, at du er flyttet. Det sker typisk, når du afleverer nøglerne. Du skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel.
- Mød op. Du har ret til at være der, og du kan tage en bisidder med.
- Gå boligen igennem rum for rum sammen med udlejeren og hav dine billeder fra indflytningen ved hånden.
- Læs fraflytningsrapporten, før du skriver under. Er du uenig i et punkt, så skriv det på rapporten.
- Bed om en kopi. Rapporten skal udleveres på synet. Deltager du ikke, eller vil du ikke kvittere, skal den sendes til dig senest to uger efter.
Holder udlejeren ikke synet inden for fristen, eller bliver du ikke indkaldt korrekt, bortfalder udlejerens krav om istandsættelse som udgangspunkt. Det samme gælder normalt istandsættelse, som ikke står i rapporten. Undtagelsen er fejl, der ikke kunne ses ved synet.
Efter synet: regningen og depositum
- Gennemgå opgørelsen linje for linje. Passer posterne med rapporten?
- Tjek, at du ikke betaler for mere end indflytningsstanden. Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end den var, da du flyttede ind.
- Bed om dokumentation, for eksempel fakturaer for maler- eller gulvarbejde.
- Hold øje med tilbagebetalingen af depositum, og spørg skriftligt, hvis den trækker ud.
Hvis I ikke kan blive enige
Prøv først at løse uenigheden direkte med udlejeren, gerne på skrift. Lykkes det ikke, kan du klage til huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Bor du i en almen bolig, er det beboerklagenævnet. Nævnene behandler blandt andet sager om istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum. Klagen skal være skriftlig, og du skal vedlægge dokumentation som lejekontrakt og rapporter. Der er et mindre gebyr for at indbringe en sag.
Du kan læse om, hvad nævnene kan behandle, og hvordan du klager, på borger.dk om huslejenævn. Er du i gang med at finde dit næste sted at bo, har vi også samlet råd i vores guide til næste bolig.
Gem til sidst alle papirer fra lejemålet, også efter at depositum er betalt tilbage. Billeder, rapporter og mails fylder ingenting på en computer, og de koster dig ikke noget at have liggende.